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房屋所有、租赁及使用

2016-02-05 13:15:36 来源: 上海市老龄事业发展中心(上海市老年人法律服务中心) 编辑:

1、法律对老年人的居住权和房产权有何规定

根据我国《老年人权益保障法》及《上海市老年人权益保障条例》规定,不得强迫老年人迁居条件低劣的住房;不得擅自改变老年人房屋租赁关系或私有房屋的产权关系;子女所在单位分配住房含有老年人份额的,老年人应享有居住权;子女分配、购买新房的,不得再挤占父母的住房;老年人对自己的私有住房有处分权;共有房屋的出卖应取得同住老年人的同意;老年人私房经子女翻建后,老年人对新房享有共有权等。

 

2老年人能自主处分属于自己的房产

老年人在处分自己的房产时往往过多的考虑外在人为因素(特别是子女的意见),根据《上海市老年人权益保障条例》第14条规定:“老年人对自己合法的收入和其他财产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利,子女或者其他亲属不得干涉”,所以采用何种方法处分自己的房产是老年人自己的权利。

一些老年人担心一旦自己处分房屋不合子女的心意,子女可能会以此为理而拒绝尽赡养义务。其实这种想法是多虑的,儿女对父母的赡养是法定义务,法律明文规定“子女不得以未分得财产作为不赡养父母的理由。”

但在处理过程中也要谨慎考虑,防止受子女表面现象的迷惑,而造成子女间的矛盾和对自有房屋、财产权的放弃。

其实,老年人不应过早的将房产分配给子女,因为这样容易引起纠纷,老年人可立下遗嘱,将房产作为遗产进行处分。

 

3、房屋产权的确认以产权证为准

房产证是证明房产归属的唯一法律证据,房产证上写谁的名字,一般而言房产就应该归其所有。但是对于售后公房的产权确认,应当看其是否符合“94方案”来确认产权。

夫妻共同财产,不受房产证名字限制。也就是说,即使房产证只写夫妻中一个人的名字,只要是婚后取得,依然是夫妻共同财产。而就现行有关规定,夫妻之间在房产证上加名字,只需要低廉的工本费。

 

4子女有了自己的房屋,应当迁出居住

子女有了自己的住房后,就丧失了公房的同住人资格,父母可以要求其迁出。同住人资格的取得条件为:(1)须有本处常住户口;(2)须于本处实际居住;(3)他处无住房或他处虽有住房但居住有困难(人均住房7平方米以下)。子女有了自己的住房且达到人均7平方米后,就不再符合上述(3)的条件,应当连同户口一起迁出居住地。根据《上海市老年人权益保障条例》第15条的规定,居住在老年人自有住房中的子女或者其他亲属获得单位分配住房或者自购住房的,如老年人不同意其继续居住,应当及时迁出。

对于当前我国老年人在住房问题上存在的房产权和居住权常受到侵犯的情况,老年人自己要学会运用和敢于运用法律武器来保护自己的房产权和居住权。而作为子女,一旦有了自己的住房应当主动迁出,这样能让父母住得更为宽敞、舒适。

 

5、公房分列租赁户名的条件和程序

根据上海市房屋土地管理局印发的《公有居住房屋分列租赁户名的若干规定》,分户的条件如下:“(1)分户各方有本处常住户口;(2)分户后各方居住房屋能单独分间使用;(3)分户后不造成居住困难(每户人均居住面积不低于本市申请廉租住房面积标准;(4)分户后不造成合用部位使用困难(其中,使用煤气的须落实煤气灶部位并符合煤气公司安装规定);(5)分户前无欠租或者已经结清欠租。”

一般办理分户须由房屋承租人与本处有常住户口的共同居住人共同向出租人提出分列租赁户名的书目申请并提交分户协议,出租人对申请进行审核,符合分户条件的,出租人应当在收到申请之日起15日内,与申请人分别建立租赁关系,并按规定重新计算租金。如房屋承租人与同住人不能达成分户协议的,当事人可以向法院提起诉讼,在诉讼中出租人应当出具是否具备分户条件的书面意见。法院判决分户的,出租人应当根据法院的判决与当事人分别建立租赁关系。

 

6、原公房承租人死亡,如何确定新承租人

根据《上海市房屋租赁条例》第41条规定,居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。如可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

《上海市房屋租赁条例的实施意见(二)》中又规定,如由出租人来确定新承租人的,应当按照下列顺序书面确定:(1)原承租人的配偶;(2)原承租人的子女(按他处住房情况);(3)原承租人的父母;(4)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。

 

7户口簿记载的权利人起诉,要求簿上记载的其他权利人返还占有的户口簿,法院是否受理

不受理。被记载于户口簿上的居民均有权占有户口簿,如对户口簿由谁持有不能达成一致意见,而由法院判决由其中某居民持有,实质上剥夺了其他相关居民持有该户口簿的权利。如相关居民确因使用需要,应当向颁发证件机关寻求救济,由颁证机关以出具书面证明等形式证明其享有相关权利。

如果争议的户口簿被其他非同户人占有或者掌握,该户口簿记载的同户居民起诉要求返还的,则法院可以受理。

 

8、子女买下父母居住的房子时,应签订协议保证老人的居住权

房子对于一个老年人来说是他安享晚年的重要物质保证之一。可是,老年人常常因为经济拮据买不起房子,随着房租的上涨,这渐渐成为老年人心中的一块石头。那么子女如果经济上允许,买下房子为老人去掉一块心病,也不失为一个好方法。但这也会引起一些问题,子女将父母承租多年的房子买了下来,房产证上如写上了子女的名字,那老年人对这房屋的居住权就受到了威胁。

《上海市老年人权益保障条例》第15条第3款中规定:“子女或者其他亲属出资,购买老年人原来承租或者居住的住房,应当签订书面协议,保证老年人继续居住的权利。”因此,子女买父母承租的房屋,法律是允许的,但在买房的同时,如果房产证的产权人登记的是子女,就应该与父母签订一个协议,保证父母有继续居住的权利。此协议应当由双方签字并进行公证,或者在办理产权证时,写上父母为共有产权人。那样,老年人就既可以免去每月交租的烦恼,又可在法律的保护下没有后顾之忧,安逸、舒适的安度自己的晚年。

 

9、老年人与子女共同出资购房,是否对房屋拥有产权

《上海市老年人权益保障条例》第15条第3款规定:“老年人与子女或其他亲属共同出资购买、建造的住房,老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权。”也就是说,农村老年人和子女合资共同建造房屋后,他们就应当是所造房屋产权的共同所有人;老年人与子女共同出资购房的,应当一同登记为产权人,这样老人对新房有居住权、所有权。

 

10、按“94方案”购买公有房屋,同住人产权的确认

上海市房改办、上海市房管局1994年曾制定了《关于出售公有住房的暂行办法》。由于公有住房是按成本价出售,并且有较多的优惠政策,所以购房对象是特定的,包括获得新分配住宅的职工和在住所地具有本市常住户口的公房承租人或年满18周岁的同住成年人,由他们协商确定购房人(产权人)。

按“94方案”(即1994年1月1日至1995年12月31日之间)购买的公有房屋发生争议,如产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。

此外,婚姻存续期间购得的房屋,房屋产权虽以配偶一人名义登记的,除有书面约定外,该房屋产权为夫妻共同财产,房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。

房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的,对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权;对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况,分别作出处理。

 

11、父母参与出资购买的房屋归谁所有

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第七条规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

 

12、一方婚前按揭借款购得房产,婚后共同还贷,房屋归谁

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条的规定:

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

 

13、原同住人仍享有售后公房的居住权

售后公房有别于商品房,原公房内的有户口的同住人,在购买下房屋产权后仍具有居住权、使用权。只要同住人的户口未曾迁出,他对此房始终有居住权,售后公房的产权人在未经其同意的情况下不能擅自将房屋变卖或剥夺同住人的居住权益。

 

14、公有居住房屋中的“共同居住人”概念

在《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第12规定,《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人(人均住房7平方米以下),结婚、出生可以不受上述条件的限制。

 

15哪些房屋不能出租

根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

 

16、户口的迁移涉及老年人权益,应征求老年人的同意

《上海市老年人权益保障条例》第15条的规定:“房屋土地管理部门或者公安部门的承办人员在办理当事人自有的或者承租的住房转移、过户、交换和户口迁入等手续时,应当当面征得老年人同意,并查验当事人签名的书面材料。

在《上海市公安局窗口服务告知单》中规定,户口迁入老年人(六十周岁以上)自有或者承租的住房时,应当由迁入地派出所民警当面征得老年人同意,并由老年人在同意接受的书面材料上签名。

此外,上海市房地局于2000年专门印发了《关于房地产管理中贯彻〈上海市老年人权益保障条例〉的通知》,强调要在办理有关涉老房产手续时,“应当当面征得老年人同意,并查验老年人签名的书面材料,并将征求意见的日期、地点、方式和结果作好书面记载,作为办理手续的附件。”

 

17申请廉租住房的家庭应具备的条件

(1)申请家庭在申请之月前连续6个月家庭人均月可支配收入低于1100元(含1100元),家庭财产低于12万元(含12万元)。家庭财产是指家庭成员拥有的全部存款、非居住类房屋、车辆、有价证券等财产。

(2)申请家庭的人均居住面积低于7平方米(不含7平方米)。

(3)申请家庭成员在户主户籍地具有本市非农业常住户口且实际居住,并至少有一人取得本市非农业常住户口3年以上,其他成员户口迁入此住处须满1年以上。但支援外地建设退休(职)回沪定居并迁入户口的人员,可不受此限制。

(4)申请家庭共同生活的成员之间须具有法定的赡养、扶养或抚养关系。

申请家庭应推选具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。申请时,应如实填报家庭的基本情况,作出诚信承诺,提交廉租住房申请表、家庭成员的身份证明、家庭成员的户籍证明、家庭现有的住房证明、家庭成员的收入证明等相应材料,并委托相关部门对所报材料进行核查。

以上为2012年出台的廉租房申请标准。

 

18、人均月收入低于本市职工最低工资标准的特殊家庭可以申请廉租住房

下列特殊家庭,人均月收入低于本市职工最低工资标准,并符合廉租住房其它申请条件的,可申请廉租住房:

(1)曾获得省部级及以上劳动模范称号的退休职工。

(2)烈属、因公牺牲军人家属,一至四级残疾军人。

(3)曾获得全国三八红旗手或2次及以上省部级三八红旗手称号的退休职工。

(4)1966年底以前的归国老华侨。

人均月收入低于本市职工最低工资标准的特殊家庭可以申请廉租住房吗?    下列特殊家庭,人均月收入低于本市职工最低工资标准,并符合廉租住房其它申请条件的,可申请廉租住房:    1、曾获得省部级及以上劳动模范称号的退休职工。    2、烈属、因公牺牲军人家属,一至四级残疾军人。    3、曾获得全国三八红旗手或2次及以上省部级三八红旗手称号的退休职工。    4、文革以前的归国老华侨。

 

19、住户应该遵守的物业相关规定

住户不能认为房屋是自己买的,可以随心所欲装修使用。《居住物业管理条例》明确要求住户(业主和使用人)应当遵守法律、法规的有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。物业使用中禁止下列行为:

(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。

(2)占用、损坏住宅的公用部位、公用设备或移装共用设备。

(3)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物等。

(4)侵占绿地、毁坏绿化。

(5)乱设摊、乱设集贸市场。

(6)乱倒垃圾、杂物。

(7)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画。

(8)排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声。

(9)法律、法规禁止的其他行为。

此外,业主和使用人还须遵守其他各项物业使用规则。

 

20、空调设备的安装规定

根据《上海市空调设备安装适用管理规定》第6条,安装空调设备不得占用人行道。单位和个体经营者沿道路两侧(包括街坊、里弄内的公共通道两侧)建筑物安装的空调设备,其托架底端距室外地面的高度不得低于2.5米;确因客观条件所限,无法达到规定高度的,经所在地的区、县环境保护部门审批同意,可以适当降低安装高度,但空调设备托架底端距室外地面的最低高度不得小于1.9米。居民安装的空调设备,应当达到前款规定的高度;确因客观条件所限,无法达到前款规定高度的,应当与周围居民协商解决,但因此造成他人人身伤害的,应当承担相应的民事责任。

第7条,空调设备应当尽可能远离相邻方的门窗。空调设备(排风口)与相对方门窗不得小于下列距离:2千瓦以下为3米;2至5千瓦为4米;5至10千瓦为5米;10至30千瓦为6米。确因客观条件所限,无法达到前款规定的距离的,应当采取其他保护相对方权益的措施,并通过协商,与相对方订立书面协议。

 

21、因安装空调高度、间距等引起排气、噪音污染,怎么办

因不符合前条规定,引起排气、噪音污染的,受侵方可向所住地区、县物业管理投诉受理中心或环保投诉中心投诉,要求改装或拆除。当事人因安装、使用空调设备引起纠纷,可以提请区、县环境保护部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府以及居民委员会调解,也可直接向人民法院提起民事诉讼。

 

22、因噪音产生的房屋相邻方的纠纷应当怎样解决

相邻各方不得制造噪音、喧嚣,妨碍邻居的生产、生活。对因房屋相邻一方产生噪音,影响相邻的另一方生活而引起的纠纷,被侵害方有权要求停止侵害。侵害方应及时处理,消除妨碍。对于在生产、生活中排放环境噪音超过国家规定的环境噪音标准,严重干扰相邻方工作、学习、生活及其他正常活动的,还可根据《中华人民共和国环境噪声污染防治条例》的规定,由公安机关给予治安管理处罚。

在日常生活中相邻一方因工作或生活等原因,不得不发生一定音响、震动而形成噪音的(如装修房屋,安装电器过程中产生的噪音),另一方应当给予谅解。但行为人应积极采取措施,避免噪音过大。

 

23、邻居装修房屋,不得擅自改变房屋结构

相邻方应当向物业部门反映,由物业部门对装修者予以劝阻、制止。如物业部门未予劝阻、制止的,权益受侵的相邻方可以合同纠纷向人民法院起诉物业部门。

 

24强占公用部位也可要其赔偿

公用部位安装器具,须经公用部位全体共有人的同意。如有一方反对,应与其协商;协商不成,则应请求有关部门调解,但是一方在未经共有人同意前,不得擅自安装器具,否则应承担相应的责任。

受侵方可以向人民法院起诉,要求法院判决侵权方拆除擅自安装的器具,恢复原状,赔礼道歉并对造成的损失进行赔偿。如果侵权方安装的器具已不能拆除,应承担损害赔偿责任。

 

25、房屋业主间发生纠纷案件,一方拒绝配合鉴定,将承担民事责任

在房屋业主之间发生的一些纠纷,如果当事人一方拒绝配合鉴定,在原因无法查明的情况下,法院如果以证据不足为由,不支持当事人诉请,则可能有失公平,如果采取强制鉴定又缺少充足的法律依据。而运用新的证据规则“最高人民法院《有关民事诉讼证据的若干规定》75条,由持有证据却拒不提供证据的一方承担不利的诉讼结果”,为了是兼顾效率和公平。

 

26、物业服务收费项目包括哪些

(1)管理费。用于物业管理区域内的日常管理,包括巡视、检查,物业维修、更新费用的账务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。

(2)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用。

(3)保洁费、保安费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用及日常安全保卫服务所需的费用。

(4)维修费。用于物业维修服务所需的费用。

以上收费项目第(1)--(3)项费用按月分项计算,第(4)项费用按实际维修项目计算。

 

27、物业公司应当加强的房屋应急修理措施

(1)物业服务企业必须落实“公开报修电话,24小时受理居民报修”的具体措施。

(2)房屋漏水应当列入物业维修的急修项目范围。凡因下雨发生房屋漏水的,物业公司应当在两小时内赶到现场,并在报修后24小时内,按实际情况采取遮盖、堵漏、排水等应急措施,以保证居民的基本生活。

(3)居民大楼电梯运行中因故障引起人员被关现象的,物业公司或其委托的电梯维修专业单位必须在半小时内赶到现场进行处理。

(4)物业公司每年应不少于两次对小区内的明沟、暗管、房屋的天沟、立管等进行循环性、预防性疏通,防止因维修、疏通不力造成对居民的影响。

 

28、政府规定的小区绿化率标准是多少

政府规定的小区绿化率标准是不低于30%,集中绿化不小于10%。

 

29民事起诉状——没有房屋居住使用权

原告:王XX ,女,XXXX 年X 月X 日出生,住所地:延安路X号X室。

被告:王X ,男,XXXX 年X 月X 日出生,住所地:太平路X号X室。

诉讼请求:1. 要求判令被告对本市延安路X号X室没有居住使用权。

2. 要求由被告承担本案诉讼费用。

事实和理由:

被告系原告的孙子。位于延安路X号X室房屋系原告承租的公有住房。被告因读书原因,向原告要求将其户口暂时迁入原告住房内,等小学毕业后立即迁回自己的住所太平路X号X室。现被告早已小学毕业多年,本应将其户口迁回太平路的住所,原告也曾多次要求被告迁回实际居住地,却遭到拒绝。被告在户口迁入原告房屋后实际从未居住,仍一直居住在太平路的房屋内。被告的行为严重侵犯了原告对自有公房的居住使用权。为此,原告特提起诉讼,判如诉请,切实维护老年人的合法权益!

证据和证据来源,证人姓名和住址:

1、户籍簿复印件

2、房屋承租卡复印件

此致

XX人民法院

附:本诉状副本X份

  证据材料X份

 

起诉人:王XX

XXXX年X月X日

 

30民事起诉状——确认房屋所有权

原告:陆XX ,女,XXXX 年X 月X 日出生,住所地。

被告:戴X ,女,XXXX 年X 月X 日出生,住所地。

诉讼请求:1. 要求确认原告对本市XX路X号X室房屋拥有产权。

2. 要求由被告承担本案诉讼费用。

事实和理由:

被告系原告的女儿。位于XX路X号X室房屋原系原告承租的公有住房。2002年原告想将房屋买为产权房,自己为产权人,随即出资23000元,并用原告的工龄,向房地部门提出申请。因原告年事已高行动不便,委托户口也在房内的被告办理相关购房事宜。房屋买下后一直由被告保存着房屋产权证,使原告一直以为产权人是自己,直至近日原告与被告发生争执后,从被告的言语中得知自己不是房屋产权人,立即委托律师向有关部门查询才得知,被告在2002年购房时就瞒着原告将该房产权登记在其名下。被告的行为严重侵犯了原告的合法权利。为此,原告特提起诉讼,判如诉请,切实维护老年人的合法权益!

证据和证据来源,证人姓名和住址:

1、银行转帐23000元的购房出资证明

2、原房屋承租卡复印件

3、购房运用原告工龄证明

此致

XX人民法院

附:本诉状副本X份

  证据材料X份

 

起诉人:陆XX

XXXX年X月X日

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