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房屋买卖及动拆迁

2016-02-05 13:21:10 来源: 上海市老龄事业发展中心(上海市老年人法律服务中心) 编辑:

1、老年人在房屋拆迁过程中,授权委托人应当谨慎

按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号)的规定,被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。因此应由产权人或租赁人代表一户签订房屋征收补偿协议。目前上海动迁的老式旧房,老年人多为产权人或者租赁人,考虑到自身的身体状况,大多数家庭均全权委托小辈出面与动迁单位谈判。而这种委托关系有时不可避免会出现个别小辈为了自己的私利而侵占老年人权益的情况。因此老年人对交代小辈去做的事要多问、多思考,不能随意放弃自己的权益去满足小辈的欲望。而作为小辈也理应为老人多着想,多些孝心、多些无私、多些奉献也是理所当然。动迁单位也应在安置工作中多为老年人考虑,尽量减少动迁工作的隐患,避免出现由于时间紧、人手少,只要手续齐、符合规定就草草签下协议的粗线条工作方式。

 

2、房屋拆迁推行五项制度

为了保障拆迁当事人的合法权益,促进房屋拆迁工作的正常进行,进一步规范房屋拆迁行为,在全市范围内推行公示、信访、举报、承诺书、监管五项制度。

(1)公示制度。拆迁实施单位必须在拆迁基地内设立公示栏,内容为:基地的拆迁补偿方案;基地最低补偿价和价格补贴系数;按面积标准房屋调换的有关规定;按时搬迁的奖励政策和其他补助政策;评估单位名称、评估人员姓名;房屋评估基准价;评估鉴定机构;拆迁公司名称、基地负责人姓名、上岗工作人员工号;基地工作时间、公司和基地联系电话等等。

(2)信访接待制度。拆迁单位应在拆迁公告之日起在基地设立信访接待室,落实接待人员,规定接待时间,双休日、节假日要坚持照常接待。

(3)举报制度。各区县房地局拆迁管理部门,应在每一个拆迁基地设立举报箱。举报箱由专人定期开启,对举报反映的问题根据职责由有关部门进行调查、核实和处理。在举报箱上告示市、区县房地局管理部门的投诉电话。

(4)承诺书制度。承诺书必须明确拆迁单位的责任,严格依法动迁,严禁对动迁户哄、吓、骗,严禁对未签约居民户断水、电、气、通信,严禁动迁工作人员打人、骂人等行为。区县房屋拆迁管理部门应将拆迁人及其拆迁实施单位履行《房屋拆迁管理承诺书》的情况记录在案,作为年终考核和年检的依据。

(5)监管制度。各区县政府成立由分管区县长牵头,监察、政法、信访、建设、房地部门组成的拆迁管理办公室,加强对拆迁单位的行为实施全过程的管理、监督,以及拆迁过程中重大问题的协调,负责化解由拆迁引起的矛盾。市拆迁主管部门会同有关委办局加强拆迁管理的指导、协调和监督。对拆迁单位的违规行为一定要坚决制止,直至吊销拆迁资格。

 

3、本市房屋拆迁人办理房屋拆迁的相关程序

本市的房屋动拆迁工作根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定执行:

(1)规划和计划。确需征收房屋的各项建设活动,应当符合本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入区(县)国民经济和社会发展年度计划。

(2)征收范围的确定。符合本细则第八条第(一)项至第(四)项规定的建设项目需要征收房屋的,房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。符合本细则第八条第(五)项规定因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区(县)人民政府确定。符合本细则第八条规定的其他情形需要征收房屋的,房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区(县)人民政府确定。

(3)旧城区改建的意愿征询。因旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行旧城区改建。

(4)房屋调查登记。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。区(县)人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查,对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

(5)征收补偿方案的拟订和论证。房屋征收部门拟订征收补偿方案,报区(县)人民政府。区(县)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布,征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中,因旧城区改建需要征收房屋的,区(县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。

(6)社会稳定风险评估。房屋征收决定作出前,房屋征收部门应当会同区(县)相关行政管理部门、街道办事处、镇(乡)人民政府,参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定,进行社会稳定风险评估,并报区(县)人民政府审核。

(7)房屋征收决定及公告。房屋征收决定由区(县)人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的,应当经区(县)人民政府常务会议讨论决定。区(县)人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。区(县)人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当在征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定,但不得低于80%。

(8)签订征收补偿协议。房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

 

4、公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的,动迁补偿协议签订主体如何确定

根据“关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见”第四条规定:房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的,本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人,变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的,由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同;无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的,应当自行协商确定承租人。

房屋征收决定作出前,各当事人之间仍未协商一致的,由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体;协商不一致的,由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人,确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

 

5、拆迁补偿安置协议通常包括什么内容

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十条规定:房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本细则的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

 

6、公有房屋动拆迁款纠纷中“共同居住人”的认定

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定:“共同居住人”是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

有下列情形的也被视为同住人:

(1)具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

(2)一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;

(3)在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住,他处也未取得福利性房屋的;

(4)房屋拆迁的,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。

有下列情形之一的人,不能被视为同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款:

(1)将本来享有的他处公有住房权利予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;

(2)获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

(3)已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

 

7、动迁补偿所得的归属和安置义务

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定:征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

 

8、房屋拆迁阁楼面积的计算

根据上海市房屋土地资源管理局有关文件的规定,租用公房凭证有记载的、用于居住的阁楼,其中高度不足1.2米的部分,不计算建筑面积;1.2米(含1.2米)到1.7米的部分,按照实际丈量面积对折计算建筑面积;1.7米(含1.7米)以上的部分,按照实际丈量面积计算建筑面积。

 

9、动迁居民对评估报告有疑问怎么办

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十五条规定:

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外,用于产权调换房屋的市场价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

 

10、与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议怎么办

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定:房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报区(县)人民政府。区(县)人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本细则第四十条第一款规定:实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

对征收居住房屋的补偿争议,应当决定以房屋产权调换或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。对征收非居住房屋的补偿争议,可以决定以房屋产权调换、货币补偿或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。

被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

 

11、动迁补偿的司法强制执行

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十三条规定:

被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的区(县)人民政府依法申请人民法院强制执行。

区(县)人民政府在申请人民法院强制执行前,应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。

申请人民法院强制执行的,区(县)人民政府应当按照规定提交作出补偿决定的有关文件、被申请人的基本情况、并附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

 

12、房屋买卖,过户登记后才有效

房屋的买卖不同于普通商品的买卖,房屋买卖并不只是一手交钱一手交货行为,买卖双方必须进行房屋产权的登记,这样买卖行为才算有效。

法律规定:不动产的财产转移应以登记公示为行为成立的要件。所以,第一,在双方没有进行房屋产权登记之前,房产权并没有转移,任何一方均可解除买卖合同,但如果造成另一方的经济损失撤消方必须进行赔偿,合同约定违约责任的,违约方还需承担违约责任;第二,房屋产权未登记之前,即使买方已经付清购房款,房屋产生的收益仍属于卖方。

买卖双方对房屋产权未登记而产生争议,不能对抗善意第三人。

 

13、购买私房公民应如何办理所有权转移登记

买卖双方达成私房买卖协议后,双方须到房屋所在地的房屋交易管理部门办理手续,提交相关文件,并依法缴纳契税。管理部门审查后,颁发产权证明。如不办理过户登记手续,在法律上房屋买卖无效。一旦发生纠纷将不被法律保护。

《城市私有房屋管理条例》第7条规定:“购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。”第9条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。”

可见,公民购买的私房应由买、卖双方当事人持原房屋所有权证、买卖合同和契证以及双方当事人的身份证明,在买卖合同成立之日起3个月内申请办理房屋所有权移转登记。

 

14、哪些人可优先购买被出卖的私有房屋

根据《民法通则》和《城市私有房屋管理条例》的规定,享有优先购买权的人有:

(1)房屋承租人。房屋所有人在出卖出租房屋时须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。

(2)房屋的共有人。私房的共有人在出售其房屋份额时,应事先征得其他共有人的同意。在同等条件下,其他共有人有优先购买房屋的权利。只有当其他共有人表示不购买或不按约定条件购买,共有人才能把房屋卖给其他人。如果房屋的共有人和承租人同时主张优先购买权时,应先由共有人购买,如共有人不购买时,可由承租人优先购买。

 

15、怎样能尽量避免购房风险

消费者购买期房可能面临的风险是延期交房、商品房的质量和小区的配套等问题。因此,要尽量做到以下几点:

(1)进行必要调查。不要轻信广告及房产商的口头承诺,在看中某处房产后,应首先到房地产交易部门及规划部门进行必要的调查。

(2)把好签约关。对于房产商提供的已经填好的合同,要仔细查看,可在签约前先向有关专业人士进行必要的咨询,并根据自己的要求及房产商的承诺做出相应修改及补充,一旦出现纠纷,合同将成为解决双方争议最重要的证据。

(3)把好登记关。购房合同签订之后,必须在30天内到房地产交易部门登记备案,否则不可对抗第三人。

 

16、买到的商品房质量差怎么办

可根据《城市房地产开发经营管理条例》保护自己的权利。

房地产开发企业应在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期(不少于二年)和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确实属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

 

17、买了商品房后不满意,购房者能要求退房吗

根据建设部颁布的《商品房销售管理办法》的规定,符合以下情况消费者有权退房:

(1)房屋交付时如果套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买房人可退房或与房地产开发企业重新约定总价款。

(2)住房实测面积与暂测面积的面积误差比绝对值超过3%。

(3)房地产商擅自变更规划、设计,导致商品房的结构型式、户型、空间尺度及朝向发生变化,或影响商品房质量、使用功能。

(4)房屋主体结构质量经核验机构核验不合格。

 

18民事起诉状——归还房屋动迁款

原告:孙XX ,女,XXXX 年X 月X 日出生,住所地。

被告:徐X ,女,XXXX 年X 月X 日出生,住所地。

诉讼请求:1. 要求被告返还原告房屋动迁款30万元。

2. 要求由被告承担本案诉讼费用。

事实和理由:

被告系原告的女儿。位于XX路X号X室房屋原系原告承租的公有住房,内有原、被告两个户口。上述房屋于半年前被拆迁,原告年事已高,又不识字,故委托被告领取房屋动迁款共60万元。因原、被告都为被拆迁人,60万元的动迁款的一半即30万元应属原告所有。但被告在领取动迁款后全部俱为己有,被告的行为严重侵犯了原告的合法权利。为此,原告特提起诉讼,判如诉请,切实维护老年人的合法权益!

证据和证据来源,证人姓名和住址:

1、房屋动迁协议

2、原房屋承租卡复印件

3、房屋户籍簿复印件

此致

XX人民法院

附:本诉状副本X份

  证据材料X份

 

起诉人:孙XX

XXXX年X月X日

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